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从香港经验看如何对待房地产经济

2020-09-22 22:12:35来源:励志吧0次阅读

从香港经验看如何对待房地产经济 房地产利益实际上已经骑劫了整个经济  中评社╱题:从香港经验看如何对待房地产经济,作者:刘乃强(香港),全国人大香港基本法委员会委员、本刊学术顾问 香港依靠房地产经济的正反经验 根据《基本法》,香港的政府财政预算要“以量入为出为原则,力求收支平衡,避免赤字”,同时又规定要实行“低税政策”。但是香港的财政却十分宽裕,在回归后经历的经济不景中,虽曾出现多次赤字预算,但至今仍坐拥差不多18个月政府开支的巨额储备。社会福利,则颇为健全,包括12年免费教育、高补贴大学教育和职业培训及再培训、几乎免费的公共医疗、接近一半人口居住廉价房和廉租房、近50万人接受综合援助生活、70岁以上老人全部可拿每月近1千元的“生果金”等。这表面看来的财政奇迹,是因为香港的财政收入,经常有40%以上是来自包括拍卖土地使用权等与房地产有关的来源。 香港这一高度依靠房地产经济的财政经验,近年来被内地很多城市借镜。在税收要大量上缴中央,但城市之间要攀比,地方领导要拼政绩的环境下,青出于蓝,卖地收入往往超过50%城市财政收入。结果不但像香港一样,楼价飞涨,贫富悬殊加剧,不但使许多市民都有买不起住房的怨愤,而且炒卖之风炽烈,更屡压不下,形成泡沫,破坏经济稳定和正常发展。今天不论香港和内地,都开始形成共识,政府有责任制定房屋政策,以稳定楼价,压抑炒风,同时更要以较正常的人息比例的每月供款和合理的供款期,使大部份有置业意欲的市民能有机会购房自住。 这方面,香港多年来丰富的的正反经验和近来的有关讨论,总结一下,不但有助解决香港的有关问题,同时也会对内地的讨论和政策的制订,有所帮助。 房地产市场的规律与政府的责任 在讨论之初,我想先介绍两条与房地产市场有关的规律。 于城市化的过程中,城市基本建设不断完善,加上市民收入不断上升,对住房的要求不断增加,住房有不断升值的趋势。这就是经济学上所说的经济租,许多时业主什么都不用做,三几年间由于房子升值所带来的纸面财富,会远大于一辈子辛劳的所得。房子一天未卖出,这财富还不是实在的,但从此而来给业主的财富效应,和社会上财富再分配效果,却是真实存在的。 因此,对老百姓来说,购房除了有自住的实际作用之外,同时更是他们一辈子最大,而且也是最能增值获利的投资。因此,市民一有能力,便想买房子,而脑筋灵活点的,更千方百计买第二套、第三套……慢慢下来,对不少市民来说,买房子的作用,是以投资增值为主,居住反而成了次要。于这阶段,有些更聪明灵活的人,更通过各种融资方法,或屯积居奇,或作短期炒卖图利,房价便越炒越高,房地产成了一个投机市场。 王小强准确地指出,在正常的市场中,价格与需求成反比,价格上涨,需求便受压抑,最终达至供求平衡。但是一到投机赌博这阶段,市场却会出现“追涨杀跌”的现象,楼价上升不止,泡沫出现,最终爆破,之后大幅下泻,往往要政府介入才能稳定下来。(注1)这反常的大涨大跌现象在香港和内地都曾经出现。 第二条规律是我们采取的小区开发模式,一个房地产项目从规划到入伙,最快也要三至五年。换句话说,供应并不可能即时回应需求和价格的变化。事实上,往往在市面好景时,发展商纷纷起动新项目,到这些新项目竣工时,差不多一起推出市面,供应充沛,价格下调,弄到发展商大都不愿意开发新项目,到前一阶段的供应消化得七七八八时,又会出现短缺,又再一起开发。这样由供求错位时间差造成的怪圈周而复始,永远不会完结,使房地产市场即便在正常情况之下周期性现象仍会十分明显,波动甚大。 以上两条规律同时起作用,会令周期性的波幅加大,但总的来说,市场价格仍反覆向上发展,投资房地产保值仍永远都具吸引力。 在香港和内地城市,政府都是土地唯一供应者。政府除了有责任稳定房地产市场,引导其正常发展这经济目标之外,还多少肩负了“居者有其屋”,保障市民要有合理的居住环境,和满足其置业兴家的意愿的政治目标。 香港自70年代开始有房屋政策,直到回归之后董建华的“8万5”政策,都兼顾这双重目标。在90年代港英政府表面为了满足中方的要求,其实为它的撤退埋下不安的伏线,一方面限制土地供应,同时利用巨额土地收入大搞福利,收买人心,和藉此维持其彻退前的稳定和繁荣,并且炮制一个大泡沫给接手的特区政府去应付;这是善用房屋政策以达到政治和经济目标的经典范例。 【第1页第2页】 吕梁正规治疗白癜风医院
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