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保障房新阶段现房批量供应的乐与忧

2019-12-01 19:25:11来源:励志吧0次阅读

  保障房新阶段:现房批量供应的乐与忧

  2011年5月底,以上海、北京、广州等为代表的核心城市,首次出现大规模的保障房现房供应。但在首批拿到保障房钥匙的住房困难家庭的笑容背后,整个保障房体系的隐忧依旧。

  上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军日前在上海淀山湖新城2011年度15幅优质土地发布会上坦言,保障房计划能否最终全部落地,他依然持怀疑态度,上海前几年曾经出现过的类保障性住房最终变性被当作商品房销售的历史,让他非常担忧。

  国内保障性住房工程新阶段

  5月29日上午,由绿地集团开发建设的上海市大型居住社区绿地新江桥城(江桥基地)一期D区正式交付,本次交付的保障房总计1763套住宅,总建筑面积14万平方米,供给长宁、静安、闸北、普陀4区。绿地集团董事长、总裁张玉良表示,这是2009年上海市启动建设的六大居住社区基地中第一个竣工交付使用的项目,也是国内首个获得国家住建部绿色建筑星级标识和全国绿色建筑创新奖的保障房项目,同时也开创了保障房项目商业配套设施与住宅同步交付使用的先例。

  上海之外,国内其他多个城市也进入了保障房批量供应的阶段。

  5月30日,广州市住房保障办宣称,今年7月,广州同德泽德花苑、芳和花园和金沙洲新社区将有2602套廉租房开始摇珠;今年10月,广州天河区广氮项目和珠吉项目,将一次性推出4360多套经适房。

  5月底,联想集团等88家北京海淀园区企业领到了海淀区人才租赁房的钥匙,共有600套,今年年内该区共将有1000套人才租赁住房分配,该区还有5215套人才租赁房明年建成。

  与此同时,多个地方政府则披露了最新的地方保障房建设计划,大幅扩容升级。

  5月30日,沈阳市建委表示,今年沈阳将完成包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和各类棚户区改造共53995套,并启动为期3年的老旧小区及平房区综合改造工程。

  保障房变性隐忧

  不过,即使批量供应掀开了保障房体系的新一页,争议却并没有因此平息,问题还是那些问题。

  对于如此庞大的保障房计划,我个人表示惊讶,对其能否最终落实也表示质疑。和上海近些年年度住宅套数供应水平相比,保障房的建设计划,在当前的资金支持体系面前,无疑太过庞大。李战军坦言。

  李战军指出,作为支持住房保障体系建设基础资金支持的措施地方用于保障性住房建设的土地出让净收益比例不低于10%,加上不断创新的融资模式,保障房建设融资体系看似日趋成熟和完美,但实际上有很多问题被漠视了。

  土地出让金净收益的10%,而不是土地出让金的10%,实际上可能等于零,因为在现实的地方土地出让中,净收益往往少得可怜甚至是负数。原因在于地方土地一级开发成本高企,拆迁成本、融资成本以及不科学开发导致的效益低下。当然,不排除地方政府人为作低土地出让净收益的情况。李战军说。

  这也正是为什么在地方土地出让金已达规模空前的情况下,保障房建设资金依然捉襟见肘的一个关键原因。于是,各地把融资的目光投向更多领域。

  其中之一则是继续扩大对公积金的使用,而这在公积金专业领域一直存在争议。5月28日,上海市市长韩正称,上海住房公积金要大力支持共有产权房(经济适用房)的建设和配售,探索利用住房公积金部分结余资金直接建设公共租赁房。

  还包括地方融资平台的适当倾斜。5月30日,海南省获准发行29亿元地方政府债券,包括3年期14.5亿元,5年期14.5亿元,其中用于保障房建设的有9.7亿元。

  十二五期间,3600万套保障房,按50平方米/套计算,计18亿平方米,年均3.6亿平方米。需要庞大的融资体系支持。

  5月28日在上海举行的一个保障房高端研讨分会上,德国柏林参议院城市发展部HellaDunger-Loeper表示,对保障性的社会住房而言,财政刺激是必须的,但不是完美和可持续的,问题的关键是要建立一个可持续的住房体系,而不是一味融资。

  香港大学城市规划与设计系教授、香港房屋委员会委员赵丽霞也坦言,地方政府从本地经济发展的角度,让其拿出大量土地用于保障房建设的动力始终是不足的。

  近期曝光的陕西商洛市商州区廉租房建设严重缩水,600套缩水为200套,配套资金流失,应投1950万元实投仅400万元。这种情况在全国并非孤例。

  计划建设量甚至是新建项目面积的数字,和实际的保障房供应之间,也是不可靠的。李战军直言,有的地方就一个30万平方米总量的保障房项目,开工100平方米,在建设部门的统计中就是30万平方米新开工量。

  即使是确实开工建设的保障房项目,最终能否将保障房房源分配到适合的领域,也存在变数。在这一轮保障项目之前,上海本地曾大张旗鼓推进过名为两个一千万的工程,可最终,其中的大量保障性房源被作为普通商品房公开出售。李战军说。

  换言之,在我国保障房建设进入批量供应和建设同步推进的新阶段,更需严格监管各个环节。江苏省监察厅等五部门近日联合下发《关于对全省2011年保障性安居工程项目开展效能监察的通知》,并将于今年6月联合组织开展一次大的保障性安居工程项目前期准备、地块和资金的落实情况等的督查。

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